图为海安市东说念主民法院高新时间产业开垦区东说念主民法庭庭长孙翠燕在一说念涉居住权纠纷案中进行现场熟识。 韩丽霞 摄

　　导读

　　党的二十大敷陈中提议要加速建立多主体供给、多渠说念保险、租购并举的住房轨制。施展能动功令，照章裁判涉居住权案件，充分保险东说念主民群体的居住权，对已毕“东说念主民天下住有所居”具有病笃好奇。多年来，江苏省南通市两级法院高度景仰涉民生权益案件，非常是在审判触及未成年东说念主、老年东说念主以过火他特等群体案件中，长久坚合手以东说念主民为中心的理念，长远践行功令为民情感，服从促进家庭和谐与社会踏实。日前，南通市中级东说念主民法院通报了一批居住权纠纷典型案件，对居住权的职权性质、成就对象以及职权保险等问题进行明白，为珍爱居住权东说念主正当权益、增进民生福祉提供功令保险。

　　居住权优先于遗产等财产性权益

　　张斌现年63岁，与爱妻刘芳育有一女张燕。2019岁首，张斌与刘芳和谐离异，并就共有的东说念主民花苑308室房屋商定如下：“二东说念主活着时只允许本东说念主居住，不得出租、出售或转让，辞谢借给他东说念主居住；二东说念主身死后，交由男儿承袭。”

　　2020年3月，刘芳因患病需要调理，要求男儿张燕支付医疗费，但遭到张燕隔断。同庚6月，张斌、刘芳再次商定：“若将该房屋出售，收益二东说念主各得50%；条约签订后二东说念主均不得在该房屋内居住，且不允许其他东说念主居住。”嗣后二东说念主均搬离该房屋。同庚9月，刘芳在病重之际留住遗嘱，载明其亏本后悉数的房屋50%产权归弟弟刘明悉数，并由刘明认真管制丧葬等事宜。

　　2022年9月，张斌因无其他居所，欲居住在308室房屋内。对此，张燕暗示同意，但遭到刘明遏制。

　　后刘明向法院告状张斌父女，见识其依据刘芳遗嘱而享有对308室房屋的50%悉数权，对该房屋享有同等居住权，并要求张斌托付房屋由其居住。对此，张斌暗示依据其与刘芳的离异条约，房屋由张燕悉数，遗嘱为无权治理。

　　南通经济时间开垦区东说念主民法院审理后以为，张斌二东说念主在离异时对于该房屋的商定不错视为将该房屋赠与张燕。然而在刘芳患病时辰，张燕算作受赠东说念主隔断履行扶养义务，刘芳算作赠与东说念主享有法定磨灭权。刘芳在2020年6月与张斌的再次商定视为运用磨灭权的阐扬，刘芳仍享有该房屋50%的权益。刘芳在缔结遗嘱时念念维明晰，具专门念念抒发智商，所作遗嘱稳当体式要件，故刘芳在遗嘱中对属于我方的房屋份额进行治理的步履正当灵验。

　　诚然刘明因遗嘱而对该房屋享有权益，然而无法从遗嘱中得出其享有居住权益的论断，且刘明具有住所。故刘明对该房屋的权益指向为财产性权益，即若该房屋变卖后，刘明享有出售价款的50%。无论张斌对该房屋享有50%的权益是基于对张燕的磨灭赠与，依然张燕接受赠与后赢得房屋权益，张燕均同意张斌居住使用该房屋。鉴于张斌除该房屋外并无其他房屋居住，依据民事权益位阶，张斌对该房屋享有的居住权，优先于刘明对该房屋享有的财产性职权。因此，法院驳回了刘明的诉讼请求。

　　一审判决后，刘明对抗拿起上诉，南通中院二审守护原判。

　　【法官讲法典】

　　民法典第三百六十六条章程：“居住权东说念主有权按照合同商定，对他东说念主的住宅享有占有、使用的用益物权，以知足生活居住的需要。”房屋不仅是生活所需，亦关涉到社会的和谐踏实。故法律为了已毕居者有其屋的指标，新成就了居住权，即房屋悉数东说念主不错其悉数的房屋为他东说念主设假寓住的职权，以知足特定东说念主员的生活居住需要。算作一项用益物权，居住权具有物权的基本特色，即居住权具有优先性，在居住权与债权发生冲破时，法律优先保护居住权。此外，若房屋悉数东说念主将房屋治理给了第三东说念主，在居住权正当灵验的前提下，第三东说念主即使赢得了该房屋悉数权，仍然不可对抗居住权东说念主的居住权，即居住权东说念主享有陆续在该房屋内居住的职权，不受房屋悉数权变更的影响。

　　本案中，案涉房屋原包摄张斌与刘芳共有，后二东说念主在离异时商定将该房屋赠与张燕，刘芳在磨灭赠与后又将该房屋份额遗赠送刘明。但在张斌享有居住权的前提下，诚然该房屋悉数权包摄几经变更，均不影响其对该房屋享有的居住权益，且优先于刘明所享有的财产性职权。

　　离异时为帮扶另一方可成就居住权

　　张倩与郭威原系浑家干系，二东说念主于2008年9月生有一子，正在读初中；于2013年生有一女，正在读小学。2019年6月13日，二东说念主条约离异。次日，张倩在尚学苑小区购买1808室房屋一套，该房屋位于两个孩子所属学区内。同庚9月15日，二东说念主复婚。

　　2020年1月，二东说念主再次离异，离异条约书商定：一、两个孩子抚养权归男方郭威悉数，抚养费由男方职守，女方不承担抚养费。二、张倩首付购买的尚学苑1808室房屋归婚生子悉数，郭威不享有悉数权，仅享有居住权，剩余房贷由郭威认真偿还。

　　二东说念主离异后，郭威偿还房贷至2022年2月。案涉房屋于2022年1月被见知音房，因该房屋系张倩购买，郭威无法办理交房手续，且在计划张倩协助办理无果后罢手还贷。后张倩于2022年4月办理交房手续并拿到房屋钥匙，并代为偿还房贷3万余元，但并未将该房屋托付郭威使用，现房屋处于闲置状态。

　　2022年9月，郭威告状张倩要求证据其对该房屋享有居住权，并限期张倩托付其居住使用，以便其通俗关注两个孩子上学、生活需要。但张倩抗辩，因郭威罢手还贷组成误期，因而丧失居住权。

　　南通市通州区东说念主民法院审理后以为，郭威与张倩的离异条约系两边真正好奇暗示，正当灵验，两边均应按条约的商定履行。郭威对案涉房屋具有居住权的商定，具备居住权合同的基本要素，合同已成立，且未附条件。张倩提议郭威未按约偿还房贷故不享有居住权的抗辩缺少依据，法院不予采信。依据两边条约商定，离异后房屋归婚生子悉数，两个孩子均由郭威抚养，故郭威算作婚生子女的径直抚养东说念主，对房屋享有居住权能便于其更好地奉陪、关注孩子，充分尽到抚养之责，这也应该是两边商定房屋居住权的初志。至于郭威罢手支付房贷，照实组成了误期，但其并不因此丧失居住权。张倩在代偿之后，与郭威之间酿成债权债务干系，张倩有权向郭威追偿，但不可因此单方改换条约的商定。因此，郭威要求证据其对案涉房屋享有居住权，限期张倩向其托付使用，于法有据，法院赐与复旧。

　　一审判决后，张倩对抗拿起上诉，南通中院二审守护原判。

　　【法官讲法典】

　　在功令本质中，涉居住权案件主要汇集在离异、承袭、侍奉等家庭范畴。如离异后为帮扶无住房的经济瑕疵一方或为关注未成年子女的上学、治病等而成就居住权；立遗嘱东说念主为幸免其亏本后妃耦或者未成年子女失去居所，在缔结遗嘱时为计划东说念主员成就居住权；成年子女为侍奉老东说念主而为老东说念主成就居住权等。民法典第一千零九十条章程：离异时，如若一方生活穷困，有职守智商的另一方应当给予恰当匡助。具体办法由两边条约；条约不成的，由东说念主民法院判决。左证该条章程，浑家离异时，若一方生活穷困，有职守智商的另一方应当给予恰当匡助。帮扶的情势可左证两边的财产情景、经济智商、当地生流水对等成分，以充分保险穷困一方的生计权益、知足其实质生活需要。

　　本案中，郭威在与张倩离异时商定两个孩子都由其抚养且独自承担抚养费，其要求案涉房屋居住权的办法亦在于便于孩子上学需要。故张倩在经济智商不详职守的情况下，应当对濒临较大经济压力的郭威赐与一定匡助，并限期互助郭威居住使用。

　　居住权成就后悉数权东说念主不得骚扰

　　杨兰系朱大伟的继母，现年59岁。2019年9月13日，杨兰与朱大伟签订《悉数权置换条约》，商定杨兰以东说念主民路某小区108室悉数权置换朱大伟在星光公司所合手有的全部股权，商定房屋悉数权登记于朱大伟之子朱凯名下，杨兰享有遥远居住权。朱凯过火伯父朱精品为见证东说念主在该条约上署名。

　　同日，星光公司合座推进酿成推进会决议，同意朱大伟将所合手公司的股权全部转让给杨兰，公司以后的方案行径和债权债务与朱大伟无关。2019年11月5日，朱凯向杨兰出具承诺书，承诺在杨兰将东说念主民路某小区108室悉数权过户给朱凯后，杨兰对该房屋享有遥远居住权，且在其居住时辰未经杨兰本东说念主同意任何东说念主不得以任何情理插足此房屋。2019年11月6日，杨兰将该房屋悉数权过户至朱凯名下。后朱凯要求以悉数权东说念主身份插足该房屋，并但愿分隔部分房间共同使用，但遭到杨兰隔断。

　　后杨兰告状朱凯，要求证据其对该房屋享有居住权，限期被告朱凯互助其办理居住权登记手续。

　　海安市东说念主民法院审理后以为，杨兰与朱大伟签订的悉数权置换条约是一份附义务的悉数权置换条约，所附义务为杨兰对该房屋的居住权，系两边当事东说念主真正好奇的体现，不违犯法律、行政规矩的强制性章程，对两边当事东说念主均具有法律约束力，两边当事东说念主均应当严格按约履行。朱凯算作见证东说念主之一在置换条约上署名证据，暗示其见证并认同上述商定。悉数权置换完成后，朱凯以承诺书体式明确了杨兰对案涉房屋享有遥远居住权，承诺书内容载明了当事东说念主姓名、住宅的位置、居住权期限、居住时辰的其他商定等条目，可视为悉数权东说念主朱凯与杨兰缔结的书面居住权合同，系朱凯算作案涉房屋悉数权东说念主将该房屋的居住权所具有的占有及使用权让渡给杨兰，两边均应当按照合同商定履行义务。故杨兰要求证据其对该房屋享有居住权，并由朱凯协助其办理居住权登记的诉讼请求，系见识对待给付的内容，合理正当，法院赐与复旧。

　　探讨到两边均有和谐安静，由经办法官主合手，原、被告达成一致和谐条约。

　　【法官讲法典】

　　民法典第三百六十八条章程：居住权无偿成就，然而当事东说念主另有商定的以外。成就居住权的，应当向登记机构苦求居住权登记。原则上，居住权的成就为无偿的，但法律并不摒除有偿或其他体式成就居住权。在居住权成就后，居住权东说念主即享有对该房屋占有及使用的职权。所谓占有，是职权东说念主对物的一种事实上的足下与截止，即居住权东说念主不错对该居住进行一定的足下与截止，并在职权存在侵害之虞时苦求摒除妨害，如未经居住权东说念主同意，任何东说念主不可插足或将其从房屋中驱散，包括房屋悉数权东说念主；而使用，是职权东说念主据物之性质，以其实质需要为办法进行利用。此外，在居住权合同签订后，房屋悉数权东说念主应当按照合同商定，协助居住权东说念主持理居住权登记手续，以保险居住权东说念主的正当权益。

　　本案中，杨兰与朱大伟商定以悉数权置换的体式成就居住权，并不违犯法律章程。在悉数权置换完成后，杨兰对该房屋享有包括占有及使用在内的居住权，该项职权应得到包括房屋悉数权东说念主朱凯在内的一切东说念主员的尊重与珍爱，且朱凯负有协助办理居住权登记的义务，不然同意担相应法律服务。(丁培培 吴振宇 古 林)

　　■法条畅达

　　《中华东说念主民共和国民法典》

　　第三百六十六条 居住权东说念主有权按照合同商定，对他东说念主的住宅享有占有、使用的用益物权，以知足生活居住的需要。

　　第三百六十七条第一款 成就居住权，当事东说念主应当承袭书面体式缔结居住权合同。

　　第三百六十八条 居住权无偿成就，然而当事东说念主另有商定的以外。成就居住权的，应当向登记机构苦求居住权登记。居住权自登记时成就。

　　第一千零九十条 离异时，如若一方生活穷困，有职守智商的另一方应当给予恰当匡助。具体办法由两边条约；条约不成的，由东说念主民法院判决。